내 집 마련을 준비하면서 주택담보대출을 알아보다 보면 한 가지 걱정이 생깁니다.
“신용대출이 있는데 주담대를 받을 수 있을까?”
또는
“신용대출 3천만 원이 있으면 주담대 한도가 얼마나 줄어들까?”
같은 궁금증이 생길 수 있습니다.
결론부터 말하면 기존 신용대출은 주택담보대출 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
주담대를 심사할 때 집값과 LTV만 보는 것이 아니라 차주의 소득과 기존 부채를 함께 고려하는 DSR이 중요한 기준이 되기 때문입니다.
이번 글에서는 신용대출이 주담대 한도에 어떤 영향을 주는지 쉽게 알아보겠습니다.
신용대출이 있으면 주담대를 못 받을까?
신용대출이 있다고 해서 무조건 주택담보대출을 받을 수 없는 것은 아닙니다.
중요한 것은 기존 대출 때문에 발생하는 원리금 상환 부담입니다.
DSR은 주택담보대출 하나만 보는 것이 아니라 DSR 산정 대상에 포함되는 여러 대출의 원리금 상환 부담을 함께 고려합니다.
따라서 같은 연봉을 받더라도 기존 대출이 없는 사람과 신용대출이 있는 사람은 신규 주담대 심사 결과가 달라질 수 있습니다.
쉽게 표현하면 다음과 같습니다.
소득은 같은데 기존 대출 상환액이 많다 → 신규 대출에 사용할 수 있는 상환 여력이 줄어들 수 있다
이것이 신용대출이 주담대 한도에 영향을 주는 기본적인 원리입니다.
DSR부터 이해해야 한다
DSR은 총부채원리금상환비율을 의미합니다.
기본적인 개념은 다음과 같습니다.
DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
예를 들어 연소득이 5,000만 원이고 DSR 산정에 반영되는 연간 원리금 상환액이 2,000만 원이라면 단순 계산상 DSR은 40%입니다.
여기서 중요한 것은 연간 원리금에 신규 주택담보대출만 들어가는 것이 아니라는 점입니다.
DSR 산정 대상에 해당하는 기존 신용대출 등이 있다면 해당 부채의 상환 부담도 함께 고려될 수 있습니다.
신용대출이 주담대 한도를 줄이는 원리
예를 들어 보겠습니다.
A씨와 B씨의 연봉이 모두 5,000만 원이라고 가정하겠습니다.
A씨는 기존 신용대출이 없습니다.
반면 B씨는 기존 신용대출을 가지고 있습니다.
두 사람의 연소득은 동일하지만 B씨는 이미 기존 대출에 대한 원리금을 상환하고 있습니다.
따라서 다른 조건이 동일하다면 신규 주택담보대출에 사용할 수 있는 DSR 여력에서 차이가 발생할 수 있습니다.
즉,
연소득 → 전체 원리금 상환 가능 범위 → 기존 대출 상환 부담 차감 → 신규 주담대 여력
이라는 구조로 이해하면 쉽습니다.
신용대출 3천만원 있으면 주담대는 얼마나 줄어들까?
여기서 가장 궁금한 부분입니다.
하지만 신용대출이 3천만 원이면 주담대가 정확히 얼마 줄어든다고 하나의 숫자로 말하기는 어렵습니다.
같은 3천만 원의 신용대출이라도 금리와 상환조건 등이 다를 수 있기 때문입니다.
신규 주담대 역시 금리, 기간, 상환방식에 따라 연간 원리금이 달라집니다.
따라서 단순히
신용대출 3천만 원 = 주담대 3천만 원 감소
처럼 계산하면 안 됩니다.
핵심은 기존 신용대출이 DSR 계산에서 어느 정도의 원리금 상환 부담으로 반영되는가입니다.
연봉 5000만원인 경우를 예로 들어보자
연봉 5,000만 원인 직장인을 예로 들어보겠습니다.
DSR 40%를 단순 가정하면,
5,000만 원 × 40% = 연간 2,000만 원
입니다.
월평균으로 단순 환산하면 약 167만 원입니다.
하지만 이 사람이 기존 신용대출을 보유하고 있고 해당 대출의 원리금이 DSR에 반영된다면 2,000만 원 전부를 신규 주택담보대출의 상환 여력으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
기존 대출이 차지하는 부분을 함께 고려해야 하기 때문입니다.
반대로 기존 부채가 거의 없다면 상대적으로 신규 주담대에 활용할 수 있는 DSR 여력이 커질 수 있습니다.
따라서 연봉이 같다고 주담대 한도까지 같은 것은 아닙니다.
마이너스통장도 확인해야 할까?
주택담보대출을 준비하고 있다면 마이너스통장과 같은 한도대출도 확인하는 것이 좋습니다.
일반적인 입출금 통장처럼 생각하고 실제 사용액만 확인했다가 대출심사 과정에서 예상과 다른 결과를 경험할 수 있기 때문입니다.
중요한 것은 본인이 보유한 대출이 DSR 산정에서 어떤 방식으로 반영되는지 확인하는 것입니다.
따라서 주담대 신청 전에 신용대출뿐 아니라 마이너스통장 등 보유하고 있는 전체 대출 현황을 한 번 정리해보는 것이 좋습니다.
스트레스 DSR도 함께 봐야 한다
여기에 스트레스 DSR까지 고려해야 합니다.
스트레스 DSR은 대출기간 중 금리가 상승할 가능성을 고려해 DSR을 계산할 때 일정 수준의 스트레스 금리를 반영하는 방식입니다.
따라서 현재 대출금리만 가지고 계산했을 때보다 대출한도가 낮아지는 방향으로 영향을 줄 수 있습니다.
특히 기존 신용대출이 있는 상태에서 신규 주택담보대출을 알아본다면 다음 세 가지를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
기존 대출의 DSR 부담
신규 주택담보대출의 원리금
스트레스 DSR 적용
이 세 가지를 함께 살펴봐야 예상 주담대 한도를 보다 현실적으로 파악할 수 있습니다.
신용대출을 먼저 갚으면 주담대 한도가 늘어날까?
상황에 따라 가능성이 있습니다.
DSR에 반영되는 기존 부채를 상환하면 기존 대출에서 발생하던 원리금 부담이 줄어들 수 있기 때문입니다.
그만큼 신규 주택담보대출에 활용할 수 있는 DSR 여력이 달라질 수 있습니다.
하지만 여기서 중요한 것은 주담대를 받기 위해 무조건 신용대출부터 갚는 것이 정답이라는 의미는 아니라는 점입니다.
신용대출을 상환하기 위해 보유 현금을 지나치게 사용하면 주택 구입에 필요한 계약금이나 잔금 등 현금이 부족해질 수 있습니다.
따라서 실제 주택구입에서는
보유현금 + 기존대출 + 예상 주담대 + 월 상환능력
을 함께 계산해야 합니다.
주담대 신청 전에 기존 대출부터 정리해보자
집을 알아보기 전에 다음 항목을 한 번 적어보세요.
① 연소득
② 신용대출 잔액
③ 마이너스통장 등 한도대출
④ 기존 주택담보대출
⑤ 기타 보유 대출
⑥ 각각의 금리와 상환조건
⑦ 구입하려는 주택가격
⑧ 필요한 주담대 금액
이렇게 정리한 뒤 금융기관에서 실제 대출 가능 금액을 확인하는 것이 좋습니다.
신용대출을 추가로 받아 집을 사도 될까?
주택구입을 준비하면서 부족한 자금을 신용대출로 먼저 마련하고 나중에 주담대를 받으려는 경우도 있습니다.
하지만 신용대출이 증가하면 DSR 등 주담대 심사에 영향을 줄 수 있기 때문에 단순하게 접근해서는 안 됩니다.
특히 주택 매매계약을 앞두고 있다면 추가 대출을 실행하기 전에 해당 대출이 향후 주담대 한도에 어떤 영향을 주는지 금융기관을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
필요한 자금을 맞추려고 신용대출을 늘렸다가 오히려 예상했던 주담대가 나오지 않는 상황은 피해야 합니다.
주담대 상담 전에 꼭 확인할 체크리스트
주택담보대출 상담을 받기 전에 아래 질문에 답해보세요.
내 연봉은 얼마인가?
현재 신용대출은 얼마인가?
마이너스통장 등 다른 대출이 있는가?
각 대출의 원리금 상환 부담은 어느 정도인가?
구입할 주택가격은 얼마인가?
필요한 주담대 금액은 얼마인가?
LTV 조건은 어떻게 되는가?
DSR과 스트레스 DSR을 적용하면 한도가 어떻게 되는가?
이 정도를 미리 정리해두면 자신의 실제 자금 상황을 훨씬 쉽게 파악할 수 있습니다.
핵심 정리
신용대출이 있다고 해서 주택담보대출을 무조건 받을 수 없는 것은 아닙니다.
하지만 기존 신용대출의 원리금 상환 부담이 DSR에 반영되면 신규 주택담보대출에 사용할 수 있는 상환 여력이 줄어들 수 있습니다.
따라서 주담대를 준비한다면 단순히 집값과 연봉만 확인하지 말고,
연소득 → 기존 신용대출 → DSR → 스트레스 DSR → LTV → 예상 주담대 한도
순서로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 신용대출을 추가로 받거나 기존 대출을 상환하려고 한다면 실제 행동에 옮기기 전에 금융기관을 통해 주담대 한도가 어떻게 달라지는지 확인해보는 것이 중요합니다.
다음 글에서는 LTV와 DSR의 차이가 무엇인지, 주택담보대출 한도를 계산할 때 두 지표를 어떻게 함께 봐야 하는지 쉽게 정리해보겠습니다.
※ 본 글은 일반적인 금융정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. DSR 산정방법과 적용대상, 스트레스 DSR, LTV 및 실제 대출한도는 금융정책, 대출상품, 차주의 소득·부채와 금융기관 심사 등에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 실행 전 금융당국 및 해당 금융기관의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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